La récente révision du Plan Local D’Urbanisme (PLU) d’ARcachon vise notamment à la préservation de la Ville d’Hiver dont la superficie représente environ une centaine d’hectares. Située sur la Dune de Peymaou, la Ville d’Hiver s’organise autour du Parc Mauresque, les belles villas avec leurs jardins arborés aux abords des allées sinueuses et principales artères en « courbes » contribuent à son charme et à son aspect « préservé » si prisé des promeneurs.
La ville d’Hiver correspond au secteur UP4 du plan local d’Urbanisme, il s’agit, comme nous pouvons l’imaginer, d’une zone devant faire l’objet d’une attention toute particulière. Le site de ville d’Hiver est d’ailleurs inscrit au patrimoine des sites pittoresques de la Gironde comme le rappelle l’Association du « Kiosque de la Ville d’Hiver ».
La nouvelle version du PLU, dévoilée au mois de mars dernier doit être validée par une enquête d’utilité publique. Au coeur du débat, les possibilités de réalisation en matière d’immobilier sur cette zone sensible.
Caractéristiques & encadrement des construction sur le Plan Local d’Urbanisme Actuel à Arcachon
– Surface Minimale (PLU actuel)
Conformément à l’article L 123-1 12° du code de l’urbanisme et compte tenu de la qualité architecturale et paysagère de la Ville d’Hiver, de son classement en site inscrit depuis 1985 et de l’inscription de la Villa Thérésa aux Monuments Historiques depuis 1980, il est fixé une superficie minimale des terrains constructibles. Les constructions neuves ne pourront être édifiées que sur des terrains d’une superficie minimale de 1000 m². Ne sont pas concernées par cette règle les opérations de démolition-reconstruction de bâtiments existants.
– Implantation des constructions (PLU actuel)
Les réalisations doivent être implantés à au moins 4 mètres des voies publiques. Elles doivent être implantées en retrait des limites séparatives de l’unité foncière à une distance au moins égale à leur demi-hauteur avec un minimum de 4 mètres.
– Emprise au sol des constructions (PLU actuel)
L’emprise au sol des constructions ne peut pas excéder 30% de la superficie de l’unité foncière.
Le COS maximum autorisé est de 0,25. Le Coefficient d’occupation des sols est le rapport entre la surface de plancher construite et la superficie du terrain.
On notera que la loi ALUR supprimait cette notion de COS et donc de fixation de limites sur la création de m² habitables.
-Hauteur des constructions (PLU actuel)
La hauteur maximale des constructions ne doit pas excéder 11,50 mètres au faîtage et 9 mètres à l’égout et R+2+Combles
Ce que propose la révision du PLU
Cette modification du PLU ré-introduit une notion de coefficient d’occupation des sols. Il sera donc quasiment impossible de réaliser des extensions sur les bâtisses existantes; ces dernières dépassant déjà les limites autorisées.
Extraits choisis:
– Sur les terrains d’une superficie inférieure ou égale à 500m², aucune création de surface de plancher ne sera autorisée, exception faite des constructions à usage d’annexe ou de stationnement à condition qu’elles n’excèdent pas 20m² de surface de plancher.
– Sur les terrains d’une superficie supérieures à 500m² et indférieure ou égale à 1000m², seuls sont autorisés des travaux d’extension, de surélévation et/ou de simple rénovation des constructions existantes à condition que la surface de plancher totale aprèes travaux, soit la surface de plancher existante plus la surface de plancher créée, n’excède pas 20% de la superficie de l’unité foncière. Sont également autorisées, en plus, les constructions à usage d’annexe ou de stationnement à condition qu’elles n’excèdent pas 25m² de surface de plancher.
-Sur les terrains d’une superficie supérieure à 1000m², la surface de plancher des constructions n’excèdera pas 25% de la superficie de l’unité foncière, en prenant en compte, dans ce calcul, les surfaces de plancher existantes qui seraient conservées dans le cadre du projet. Sont également autorisées, en plus, les constructions à usage d’annexe ou de stationnement à condition qu’elles n’excèdenet pas 30m² de surface de plancher.
Exemple
Possibilité d’extension pour une maison de 100m² (rdc 55m²+r+1 45m²) sur une parcelle de 540m² située en Ville d’Hiver.
On notera que tout projet d’extension doit être examiné et qu’il est soumis à validation par les services de la Mairie
Sur la base du nouveau PLU, la possibilité de création de surface plancher est de 108m² (0,20 X 540). S’il est possible de rajouter un étage (hauteur maximale de 11m50), nous sommes actuellement bloqués sur la réalisation de m² habitables supplémentaires avec un droit à construire de 8m² qui sera plus propice à la création d’une véranda… dans l’hypothèse bien sûr où celle-ci serait conforme à la charte Architecturale du secteur.
Il faudra donc composer avec l’existant et surtout participer et contribuer à la préservation du charme d’Antan de ces authentiques villas; pour le plus grand plaisir de leurs propriétaires et des amoureux de la Ville d’Hiver.
Ces mesures visent à protéger le patrimoine Architectural d’Arcachon et nous ne pouvons que nous en réjouir, cela permettant de stopper les extensions ou réalisations dénaturant l’essence même de la Ville d’Hiver.
- 1 juin 2016
- Deléglise Immobilier
