Le marché immobilier des premières lignes au Pyla

Si des ventes records avoisinant les 30 000 000€ peuvent laisser croire que l’immobilier de luxe au Pyla et sur le Bassin en général ne serait pas impacté par la profonde crise qui touche actuellement l’immobilier en France, il convient d’analyser le marché des premières lignes plus en détail pour comprendre que cette conclusion est quelque peu hâtive. Il est évident qu’une somme de 28 000 000€ relève d’un pouvoir d’achat exceptionnel…

Ceci pourrait néanmoins laisser croire que des acquéreurs seraient encore prêts à acheter n’importe quelle parcelle ou maison à n’importe quel prix pourvu que cette dernière se situe sur le quartier du Pyla de la commune de La Teste de Buch ou sur la commune d’Arcachon.

En analysant les chiffres de plus près (données publiques disponibles sur le site app.dvf.etalab.gouv.fr), l’on recense pour les premières lignes du Pyla un total de 27 ventes entre 2019 et fin 2023. Ces transactions génèrent un chiffre global de 152 343 619 € net vendeur pour un total de 53 679 m² de terrain et 6 751 m² de surface habitable vendus. Ceci donne un prix au m² terrain de 2838,04 €/m². La surface moyenne des terrains est d’environ 1988 m² et le prix moyen d’une vente se situe quant à lui à environ 5 643 000 € net vendeur.

Il est évident que ces calculs donnent des moyennes et que certains biens neufs ou aux luxueuses prestations se vendent plus cher que les villas à rénover ou à raser. La surface du terrain, l’absence ou la présence de nuisances, comme des bars ou restaurants ouverts tard le soir à proximité, ou des vis-à-vis de voisins influent également fortement sur le prix. Cette analyse permet néanmoins de dégager une tendance.

L’évolution du marché des premières lignes au Pyla ces 5 dernières années

– On note en 2019 un total de 6 ventes qui génèrent un chiffre global de 31 880 000 €. Le prix moyen du m² de terrain est alors de 2 288,25 €/m² tandis que le prix moyen du m² habitable de 25 463,25€/m².

– En 2020, année impactée par le Covid, avec un démarrage difficile et l’impossibilité de faire des visites en Mars et Avril à cause du confinement les 3 ventes cumulées de maisons en première ligne au Pyla génèrent 8 080 000€. Soit un prix m² moyen du terrain de 1 994,56 €/m² et un prix m² moyen de 15 689,32 € pour l’habitable.

– En 2021, sans surprise nous retrouvons à peu près le niveau d’avant Covid, avec 26 498 819 € de chiffre, soit des valeurs de 2 529,47 €/m² pour le terrain et 16 510,16 €/m² pour l’habitable.

– L’année 2022 est exceptionnelle en volume et en valeurs. 10 ventes sont enregistrées pour des premières lignes au Pyla atteignant un chiffre de 68 499 800€ au total ; soit un prix au m² du terrain qui atteint des sommets avec 3276,24 €/m² ou 23 612,47 €/m² habitable en moyenne. C’est à l’automne 2022 que les banques annoncent la hausse des taux d’intérêts, hausse qui devient effective et qui s’accélère entre décembre 2022 et Juin 2023.

– Si l’on s’attarde sur les ventes de maisons en première ligne pour 2023 uniquement, l’on constate une baisse du volume de l’ordre de70% entre 2022 et 2023 avec 3 ventes (comme lors de l’année des confinements de 2020). Ces trois ventes génèrent un chiffre de 17 385 000€, avec un prix moyen de 4031,77 €/m² pour les terrains et de 36370,29 €/m² pour les m² habitables.

Pour vraiment comprendre l’état du marché et son évolution, il est toutefois important de constater que sur les trois ventes de 2023, deux ont été enregistrées début janvier 2023. Cela signifie qu’elles avaient été négociées et menées à bien environ trois mois avant, soit en octobre ou novembre 2022 (dates probables de la signature de l’avant contrat).

La seule vente de première ligne entièrement négociée et conclue en 2023 resterait donc celle d’un terrain de 1704m² pour 5 500000 €, soit 3227€/m² de terrain, enregistrée en Juin 2023.

Quid de la transaction record à 28 000 000 € au Pyla ?

Revenons maintenant à la vente de 2024 d’une valeur de 28 000 000€ qui n’apparaît pas encore sur le site app.dvf.etalab.gouv.fr et pour laquelle l’article de Sud-Ouest décrit une parcelle d’environ 1ha avec plusieurs bâtiments et un terrain de tennis.

Sans s’attarder sur les qualités intrinsèques du bien en question et que l’on divise 28 000 000€ par 10 000m² de terrain, nous obtenons une moyenne de 2800€/m² pour le terrain. Nous sommes donc loin des prix/m² obtenus pour les ventes records de 2022.

La prouesse de cette transaction résulte plutôt dans la taille exceptionnelle de la parcelle vendue et le montant global de cette transaction qui a de quoi donner le vertige au commun des contribuables du Bassin d’Arcachon … qui pourrait à tort croire que les prix montent toujours…

Elle ne confirme en aucun cas une tendance selon laquelle les prix /m² sur le Bassin d’Arcachon et même sur l’un de ses secteurs les plus privilégiés (à savoir les premières lignes de Pyla sur Mer), fonctionnerait à contre-courant et de manière entièrement déconnectée du reste du marché immobilier. Le luxe reste évidemment le luxe et le Bassin d’Arcachon un endroit privilégié, les premières lignes du Pyla bénéficient d’un emplacement d’exception, mais le marché tous segments confondus répond malgré tout aux règles de l’offre et de la demande.

Aujourd’hui tous les indicateurs de marché laissent à croire que l’année 2022, grâce à des taux d’intérêts extrêmement bas et portée par un engouement parfois spéculatif, représentait une exception et que nous retrouvons aujourd’hui des prix/m² et des volumes de transactions d’avant la période du Covid.

Katharina Woitczyk – Expert Evaluateur Immobilier – Membre du collège des Experts SNPI