La tendance baissière du marché immobilier: une opportunité pour rebattre les cartes de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) instauré en 2018 par le gouvernement Macron a remplacé l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Il concerne les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition. En 2017 le gouvernement avait décidé d’exclure les placements bancaires et financiers et les liquidités avec l’objectif de relancer l’investissement dans les entreprises françaises et de favoriser ainsi la création d’emplois. Si l’impact de cet impôt sur la création d’emploi reste à prouver, l’IFI aurait rapporté 1,9 milliard d’euros en 2020, soit le double de la prévision faite lors du vote de la réforme, selon un article des Echos. Un succès qui pourrait s’expliquer en partie par la hausse du prix de l’immobilier entre 2019 et 2022…
Aujourd’hui, en 2024, le visage du marché immobilier a radicalement changé. Il fait même pâle figure depuis la hausse des taux d’intérêt survenue fin 2022 début 2023 : le nombre des transactions actées chez les notaires est en chute libre sur l’ensemble du territoire.
Le marché se débloque timidement dans les villes où les vendeurs commencent à consentir à des baisses de prix. Il reste inerte avec une inactivité palpable dans les zones à forte valeur, où les vendeurs ne consentent pas encore à baisser leur prix. Ces endroits, comme Arcachon ou le Pyla, sont souvent des communes ou de nombreux contribuables sont assujettis à l’IFI.
La nouvelle donne du marché immobilier, pourrait cependant permettre à certains de basculer dans une tranche inférieure de l’IFI ou d’en sortir tout simplement.
Qu’est-ce que l’IFI?
Contrairement à l’ISF, qui prenait en compte l’ensemble des actifs, l’IFI cible uniquement les biens et droits immobiliers, les parts de sociétés à hauteur de la fraction représentative des immeubles détenus, et les placements immobiliers indirects (SCI, SCPI, OPCI, etc.).
Pour déterminer la valeur nette imposable, les dettes déductibles sont soustraites de la valeur vénale des biens immobiliers. Les dettes déductibles comprennent les emprunts contractés pour l’achat de biens immobiliers, les travaux de réparation et d’entretien, les impôts locaux, etc.
L’IFI s’applique à tous les résidents fiscaux français, ainsi qu’aux non-résidents pour leurs biens situés en France.
IFI et tendance baissière du marché immobilier
La France connait depuis fin 2022/2023 une crise immobilière sans précédent. Avec une hausse brutale des prêts immobilier dès le 1er trimestre 2023, le pouvoir d’achat immobilier des français a fortement baissé. A salaire égal, il est désormais possible (en schématisant) d’acheter 20% moins cher (et en supposant que la banque autorise le prêt).
Pour que le marché s’ajuste, les prix auraient donc du baisser proportionnellement. C’était toutefois sans compter la position des vendeurs pour lesquels il était psychologiquement compliqué voire impossible d’accepter ce changement de paradigme.
Dans les localités dynamiques avec des populations plus jeunes qui doivent parfois changer de cadre de vie de manière impérative (mutations, mariage, divorces etc.) et où les prix pratiqués étaient plus modérés (par exemple à Bordeaux ), l’acceptation de cette baisse des prix immobiliers a été validée plus rapidement car il y avait cette notion d’impératif de vendre.
Dans les stations balnéaires comme Arcachon ou Pyla sur Mer, les prix ont tout d’abord résisté car le peu de transactions laissait croire que ce segment était protégé. Les vendeurs, moins pressés ont voulu maintenir leurs prix … Le marché s’est alors figé car même dans un marché haut de gamme, les acquéreurs ont perdu du pouvoir d’achat. Des maisons qui auraient trouvé acquéreurs en 48h pendant la période Covid sont toujours sur le marché depuis 1 an. Sur des produits négociés à presque 2 000 000€ d’euros, il était possible de voir des apports jusqu’à 50%; chose beaucoup plus compliquée aujourd’hui.
Autre exemple avec des produits proposés à presque 2 millions d’euros net vendeur qui recoivent aujourd’hui des propositions à hauteur de 1 600 000€ soit -25% CQFD…
Nous sommes désormais dans un contexte où le grand public, la presse spécialisée et les pouvoirs publics admettent sans détour que le marché immobilier est en baisse.
Dans l’année à venir la question de savoir si un patrimoine immobilier dépasse toujours la tranche des 1 300 000 € est tout à fait légitime et devrait se poser à de nombreux foyers des communes d’Arcachon, du Pyla ( La Teste de Buch) et du Bassin d’Arcachon plus globalement.
Barème de l’IFI
L’IFI est calculé selon un barème progressif divisé en plusieurs tranches :
| Fraction de la valeur nette taxable | Taux d’imposition |
|---|---|
| Jusqu’à 800 000 € | 0% |
| Entre 800 000 € et 1 300 000 € | 0,50% |
| Entre 1 300 000 € et 2 570 000 € | 0,70% |
| Entre 2 570 000 € et 5 000 000 € | 1% |
| Entre 5 000 000 € et 10 000 000 € | 1,25% |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50% |
Exemples d’IFI pour Arcachon et Pyla sur Mer
Exemple 1 : Patrimoine de 1 500 000 €
Un propriétaire à Arcachon possédant un patrimoine immobilier net de 1 500 000 € calculera son IFI de la manière suivante :
- Tranche de 800 000 € à 1 300 000 € : (1 300 000 – 800 000) x 0,50% = 2 500 €
- Tranche de 1 300 000 € à 1 500 000 € : (1 500 000 – 1 300 000) x 0,70% = 1 400 €
- Total IFI = 2 500 € + 1 400 € = 3 900 €
Exemple 2 : Patrimoine de 3 000 000 €
Un résident de Pyla sur Mer avec un patrimoine de 3 000 000 € :
- Tranche de 800 000 € à 1 300 000 € : (1 300 000 – 800 000) x 0,50% = 2 500 €
- Tranche de 1 300 000 € à 2 570 000 € : (2 570 000 – 1 300 000) x 0,70% = 8 890 €
- Tranche de 2 570 000 € à 3 000 000 € : (3 000 000 – 2 570 000) x 1% = 4 300 €
- Total IFI = 2 500 € + 8 890 € + 4 300 € = 15 690 €
Exemple 3 : Patrimoine de 12 000 000 €
Un autre exemple avec un patrimoine de 12 000 000 € à Arcachon :
- Tranche de 800 000 € à 1 300 000 € : (1 300 000 – 800 000) x 0,50% = 2 500 €
- Tranche de 1 300 000 € à 2 570 000 € : (2 570 000 – 1 300 000) x 0,70% = 8 890 €
- Tranche de 2 570 000 € à 5 000 000 € : (5 000 000 – 2 570 000) x 1% = 24 300 €
- Tranche de 5 000 000 € à 10 000 000 € : (10 000 000 – 5 000 000) x 1,25% = 62 500 €
- Tranche au-delà de 10 000 000 € : (12 000 000 – 10 000 000) x 1,50% = 30 000 €
- Total IFI = 2 500 € + 8 890 € + 24 300 € + 62 500 € + 30 000 € = 128 190 €
Pour conclure…
L’IFI est un impôt significatif pour les propriétaires immobiliers à Arcachon et Pyla sur Mer, des zones où les valeurs immobilières sont souvent élevées. Il est crucial pour les contribuables concernés de bien comprendre les mécanismes de l’IFI pour évaluer correctement leur impôt.
Si vous souhaitez savoir dans quelle mesure l’IFI peut vous concerner et connaître la valeur de votre patrimoine immobilier sur Arcachon ou Pyla sur Mer, vous pouvez prendre contact avec notre service d’expertise en évaluation immobilière agréé SNPI: www.cebap.fr
- 8 juillet 2024
- Deléglise Immobilier
