Arcachon: une baisse globale du volume des transactions sur le 2ème semestre 2018…
Après 2 années de relative euphorie sur Arcachon, le 4ème trimestre 2018 a été fortement marqué par une baisse du volume des transactions immobilières sur Arcachon et ses environs. Si cette baisse de fin d’année est attribuée par certains à la crise des gilets jaunes (lire l’article des échos du 1/02/2019), cette tendance s’était déjà manifestée bien avant. Le climat de revendications sociales ne suffit pas à lui seul à expliquer la frilosité du marché … il y a également la position du gouvernement concernant l’immobilier (lire l’article de l’express du 3/01/2018) ainsi qu’une hausse du prix m² que rien ne semble pouvoir arrêter. Le marché du luxe échappe quant à lui à la règle avec une année record pour 2018 (Lire notre article: Le marché du luxe renforcé par la donne Macron)
… conséquence d’une hausse des prix et d’une baisse du stock
Effectivement, d’autres facteurs, intrinsèques à l’immobilier et à la loi de l’offre et de la demande peuvent apporter des éléments de réponse à cette crispation du marché. Tout d’abord, les professionnels de l’immobilier ont été les témoins d’une baisse du stock de biens à vendre sur Arcachon: pour l’immobilier « classique » mais également pour le « neuf » avec moins de nouveaux projets de promotions immobilières. Dans cette conjoncture incertaine, les propriétaires « gardent leurs biens », attendant une embellie. Jusque là, l’offre en immobilier neuf arrivait à combler le manque d’appartements en immobilier existant; ce n’est plus le cas.
Si le phénomène de rareté a contribué à faire monter les prix sur Arcachon (cf Baromètre immobilier des notaires sur Arcachon), certaines agences, pour augmenter le stock de leurs vitrines n’ont pas hésité à faire grimper artificiellement la côte immobilière lors de la prise de mandat… et ont accentué le trait au point de rendre des appartements et maisons difficilement vendables et en non adéquation avec la demande: statut quo.
A titre d’exemple, dès juin 2018, il était très compliqué sur Arcachon de trouver des appartements T3, très convoités par la clientèle senior souhaitant s’installer à l’année sur le Bassin. Beaucoup d’acquéreurs se sont alors dirigés vers l’offre en neuf avec des prix m² allant de 6500€/m² à 8000€/m² pour les emplacements premiums. Conséquence de ce « succès », l’offre en immobilier neuf s’est raréfiée.
Le prix du neuf a directement contribué à la hausse du prix de m’immobilier « existant » avec un effet rattrapage prix m²: des biens aux prestations modestes dans des résidences années 60 sont parfois proposés à 6500€/m²… sans pour autant trouver acquéreur.
Côté acquéreur, la prudence est de mise
Face à ce prix m² élevé et à une offre parfois surévaluée, les acquéreurs sont désormais très vigilants et faute de produits correspondants à leurs critères, beaucoup préfèrent attendre et reporter leur achat.
Pour des budgets conséquents, les acquéreurs exigent un bon niveau de standing (construction récente, rénovation totale, prestations de qualité et aux dernières normes) et refusent de faire des concessions (biens à rafraîchir etc.) ce qui est d’autant plus vrai pour les biens sous étiquette « prestige ». Nous arrivons donc sur des cycles de ventes plus longs qui peuvent être compliqués pour le vendeur si le prix de départ est faussé.
La demande est si forte que, pour des produits proposés au juste prix, l’offre d’achat peut être acceptée en moins de 24h et sans aucune condition suspensive. Chez DELEGLISE IMMOBILIER, courant 2018, de nombreuses ventes ont d’ailleurs été réalisées avant que le produit n’arrive sur le marché et sur rappel du fichier clients.
Quelle évolution pour 2019 ?
Même si la tendance des prix reste à la hausse, les vendeurs devront s’adapter à la demande et accepter des prix plus rationnels. Si l’offre est restreinte et que l’on pourrait imaginer pouvoir vendre au prix fort, ce n’est plus le cas. Les acquéreurs n’hésitent plus à fortement négocier les prix de présentation, nous sommes face à la notion de prix psychologique: passé un certain seuil, l’acquéreur ne s’intéresse pas au produit et cherche une alternative.
Les dernières annonces du gouvernement (avec notamment la taxation évoquée des transactions sur les résidences principales) pourraient également avoir un impact non négligeable sur la santé de l’année immobilière 2019: lire l’article du figaro immobilier du 26/01/2019
- 2 février 2019
- Deléglise Immobilier
